ارزش معاملاتی املاک عددی است که دولت برای هر بلوک شهر تعیین می‌کند و هر سال به‌روز می‌شود. با قیمت بازار فرق دارد، ولی مبنای بسیاری از پرداخت‌های رسمی است: مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت، حق‌التحریر سند ملک، مالیات بر ارث املاک و کف مالیات سرقفلی. اگر این عدد اشتباه ساخته شود، همه‌ی محاسبه‌های بعدی هم اشتباه می‌شوند.

خدمت ارزش معاملاتی املاک در بارو این عدد را از جدول رسمی سال انتخابی می‌سازد و هر گام را با مستند نشان می‌دهد. اینجا تمرکز بر کار با فرم است.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• کارشناس رسمی که اطلاعات پایه‌ی ملک را منظم می‌کند و مسیر محاسبه را کنار نتیجه می‌خواهد.
• وکیل ملکی که پیش از استفاده از یک عدد در پرونده، سال، موقعیت و مشخصات ملک را کنترل می‌کند.
• مشاور املاک که هزینه‌های رسمی معامله را برای طرفین برآورد می‌کند.
• مالک یا خریدار که می‌خواهد بداند مالیات و هزینه‌های دفترخانه از چه عددی حساب می‌شوند.

مبنای محاسبه

ارزش معاملاتی ملک دو جزء دارد: ارزش عرصه (زمین) و ارزش اعیان (بنا). ارزش هر متر عرصه از جدول ارزش معاملاتی مناطق ۲۲گانه‌ی تهران می‌آید و برای عرض معبر تعدیل می‌شود. مبنای جدول، معبر ۱۲ متری است. عدد جدول ۱۴۰۵ ارزش معاملاتی کامل است و مالیات‌ها روی همین عدد حساب می‌شوند. حق‌الثبت، حق‌التحریر، هزینه‌ی دادرسی و عوارض شهرداری روی مأخذ سایر عوارض و وجوه حساب می‌شوند، یعنی درصدی از همین عدد که هیئت وزیران طبق تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌کند؛ این درصد از ۱۴۰۵/۰۳/۳۱، ۹٪ است.

برای اعیان، راهنمای فرم قواعد ضوابط را یادآوری می‌کند. متراژ بدون مشاعات و فضاهای غیرمسقف وارد می‌شود. پارکینگ و انباری با ۵۰٪ قیمت هر متر ساختمان حساب می‌شوند. در کاربری تجاری، هر طبقه فاصله از همکف ۱۰٪ کسر دارد، حداکثر ۳۰٪. کسر قدمت هم ۲٪ برای هر سال است، تا سقف ۲۰ سال، منوط به ارائه‌ی اسناد مثبته.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی ارزش معاملاتی املاک را باز کنید. فرم دو بخش دارد.

۱. سال ارزش‌گذاری

سال ارزش‌گذاری نخستین فیلد است و پیش‌فرض آن آخرین سال موجود است. فهرست، سال‌های گذشته را هم دارد. اگر پرونده به سال دیگری مربوط است، مثلاً سال فوت در مالیات بر ارث، همان سال را انتخاب کنید. برای برخی سال‌های قدیمی‌تر، نظام جدول فرق دارد و فرم به‌جای کاربری، راسته را می‌پرسد.

۲. موقعیت ملک

اگر بلوک دارایی را نمی‌دانید، انتخاب ملک از روی نقشه را بزنید و محل ملک را روی نقشه مشخص کنید تا منطقه، بلوک و عرض معبر خودکار خوانده شوند. در غیر این صورت منطقه را انتخاب کنید؛ فهرست بلوک دارایی به منطقه وابسته است. سپس عرض معبر را به متر وارد کنید و کاربری ملک را بزنید.

۳. مساحت عرصه

مساحت عرصه را از سند بنویسید. مساحت زمین و مساحت بنا دو ورودی جدا هستند؛ مساحت آپارتمان را به‌جای عرصه وارد نکنید.

۴. مشخصات اعیانی

اگر ملک بنا دارد، متراژ اعیانی، نوع کاربری اعیانی، نوع سازه، طبقه‌ی واحد (پیلوت یا همکف = ۰)، قدمت، متراژ پارکینگ و انباری اختصاصی و مرحله‌ی ساخت را کامل کنید. برای زمین خالی، متراژ اعیانی را خالی بگذارید تا فقط عرصه حساب شود.

یک مثال واقعی

این نمونه را در سایت اجرا کردیم: سال ۱۴۰۵، منطقه‌ی ۱۱، بلوک ۱۱-۳، عرض معبر ۱۲ متر، کاربری مسکونی، عرصه‌ی ۲۰۰ مترمربع و بدون اعیان. نتیجه:

• ارزش معاملاتی هر متر عرصه: ۸۹٬۹۰۰٬۰۰۰ ریال.
• ارزش معاملاتی کل عرصه: ۱۷٬۹۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• مأخذ سایر عوارض و وجوه (۹٪): ۱٬۶۱۸٬۲۰۰٬۰۰۰ ریال.

این همان مبنایی است که در راهنماهای مالیات نقل و انتقال ملک و هزینه‌های نقل و انتقال ملک به کار رفته است. چون اعیان وارد نشده، نتیجه با عنوان «ارزش معاملاتی ملک — فقط عرصه» آمده است.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

بالای نتیجه، مبلغ کل با عنوانش آمده است؛ عنوان نشان می‌دهد عدد فقط عرصه است یا عرصه و اعیان. زیر آن ارزش عرصه، ارزش هر متر و یادداشت‌های زرد آمده‌اند. ردیف «مأخذ سایر عوارض و وجوه» عددی است که حق‌الثبت، حق‌التحریر و عوارض شهرداری روی آن حساب می‌شوند. یادداشت‌ها می‌گویند محاسبه بر اساس دفترچه‌ی کدام سال است و آیا اعیان وارد شده یا نه. مسیر محاسبه جزئیات را برای بررسی کارشناس دارد.

با «دریافت گزارش PDF» پیش‌نمایش گزارش A4 باز می‌شود و دکمه‌های «چاپ»، «دانلود PDF» و «بستن» دارد. کد پیگیری و تاریخ صدور در سربرگ گزارش آمده‌اند. بخش «مسیر محاسبه و مستندات» برای کنترل منبع هر گام است. پس از محاسبه فرم قفل می‌شود؛ برای نمونه‌ی تازه «محاسبه‌ی جدید» را بزنید.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• سال را با موضوع پرونده هماهنگ کنید. عدد ۱۴۰۵ برای فوت یا معامله‌ی سال دیگر معتبر نیست.
• بلوک را حدسی انتخاب نکنید. اگر مطمئن نیستید، از نقشه استفاده کنید و نتیجه‌ی آن را با نشانی ملک تطبیق دهید.
• عرض معبر را با عرض زمین اشتباه نگیرید. عرض معبر، عرض گذری است که ملک به آن راه دارد.
• دو عدد را با هم اشتباه نکنید. مالیات روی ارزش معاملاتی کامل است و حق‌الثبت و عوارض روی مأخذ ۹٪؛ هر عدد را در جای خودش به کار ببرید.
• اعیان را جا نیندازید. برای ملک دارای بنا، محاسبه‌ی فقط عرصه کمتر از واقع است.

پرسش‌های پرتکرار

چرا ارزش معاملاتی با قیمت بازار این‌قدر فاصله دارد؟

چون جدول رسمی است و برای محاسبه‌ی مالیات و هزینه‌ها تصویب می‌شود، نه برای قیمت‌گذاری خرید و فروش.

ارزش سهم یک آپارتمان از زمین را چطور حساب کنم؟

اول قدرالسهم واحد را از راهنمای قدرالسهم آپارتمان از عرصه به دست آورید، بعد آن را به‌عنوان مساحت عرصه وارد کنید.

آیا نتیجه برای استناد رسمی کافی است؟

خود گزارش می‌گوید سند رسمی یا نظریه‌ی کارشناسی نیست و بدون مهر و امضای کارشناس رسمی در مراجع اداری، ثبتی یا قضایی قابل استناد نیست.

جمع‌بندی

ارزش معاملاتی پایه‌ی بیشتر محاسبه‌های رسمی ملک است. اگر سال، بلوک، عرصه و اعیان درست وارد شوند، بقیه‌ی محاسبه‌ها هم روی پایه‌ی درستی می‌نشینند. برای شروع، صفحه‌ی ارزش معاملاتی املاک را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.