در بازار اجاره کمتر قراردادی فقط رهن یا فقط اجاره است. معمولاً مالک عددی برای اجاره می‌گوید و مستأجر می‌خواهد بداند اگر ودیعه را بیشتر کند، اجاره چقدر پایین می‌آید. یا برعکس، مستأجری که نقدینگی کم دارد می‌خواهد بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کند.

خدمت تبدیل رهن به اجاره و اجاره به رهن در بارو این تبدیل را با یک نرخ ماهانه انجام می‌دهد و نتیجه را با توضیح مبنای نرخ در یک گزارش می‌آورد.

نرخ تبدیل چیست و از کجا می‌آید؟

نرخ تبدیل می‌گوید هر صد ریال رهن، با چند ریال اجاره‌ی ماهانه برابر است. اگر نرخ ۳٪ باشد، هر صد میلیون ریال رهن با سه میلیون ریال اجاره‌ی ماهانه معادل است. در جهت معکوس هم همین نرخ به کار می‌رود.

مهم‌ترین نکته این است که نرخ تبدیل عدد قانونی نیست. خود خدمت هم صریح می‌گوید این نرخ عرف بازار مسکن است. بازه‌ی رایج سال‌های اخیر ۲٪ در بازار راکد تا ۴٪ در بازار داغ بوده و ۳٪ پیش‌فرض معمول است. توافق نهایی همیشه بین مالک و مستأجر است و این عدد فقط مبنای چانه‌زنی منصفانه است.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• مستأجری که نقدینگی کافی برای رهن کامل ندارد و می‌خواهد بخشی از آن را به اجاره تبدیل کند.
• مالکی که پیشنهادهای مختلف رهن و اجاره را با هم مقایسه می‌کند.
• مشاور املاک که برای نزدیک کردن پیشنهاد دو طرف، عدد معادل را نشان می‌دهد.
• سرمایه‌گذاری که بازده اجاره را با سود سپرده مقایسه می‌کند.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی تبدیل رهن به اجاره را باز کنید.

۱. جهت تبدیل

به پرسش «می‌خواهید چه چیزی را تبدیل کنید؟» پاسخ دهید:

• رهن ← اجاره‌ی ماهانه‌ی معادل، وقتی مبلغ ودیعه را دارید و اجاره‌ی برابر آن را می‌خواهید.
• اجاره‌ی ماهانه ← رهن معادل، وقتی اجاره را دارید و می‌خواهید بدانید چقدر ودیعه جای آن را می‌گیرد.

۲. مبلغ و نرخ تبدیل

مبلغ رهن یا اجاره را به ریال بنویسید. در فیلد نرخ تبدیل ماهانه (٪) عددی را بگذارید که با بازار محل شما سازگار است. اگر نمی‌دانید، از ۳٪ شروع کنید و نتیجه را با ۲٪ و ۴٪ هم بسنجید تا بازه‌ی منصفانه را ببینید.

یک مثال واقعی

این نمونه را در سایت اجرا کردیم: تبدیل رهن به اجاره، مبلغ رهن ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال، نرخ تبدیل ۳٪.

• اجاره‌ی ماهانه‌ی معادل: ۱۵۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.

به همین ترتیب، اگر بازار راکد باشد و نرخ ۲٪ توافق شود، اجاره‌ی معادل ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. در بازار داغ با نرخ ۴٪، ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال. همین بازه نشان می‌دهد انتخاب نرخ مهم‌ترین تصمیم این محاسبه است.

یک کاربرد رایج: فرض کنید مالک برای واحدی ۵ میلیارد ریال رهن کامل می‌خواهد و مستأجر فقط ۳ میلیارد ریال دارد. ۲ میلیارد ریال باقی‌مانده با نرخ ۳٪ برابر ۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال اجاره‌ی ماهانه است. پس قرارداد ۳ میلیارد ریال رهن و ۶۰ میلیون ریال اجاره، با رهن کامل اولیه برابر است.

جهت معکوس: اجاره به رهن

اگر مالک اجاره‌ی ماهانه را گفته و مستأجر می‌خواهد بداند با چه ودیعه‌ای می‌تواند اجاره را حذف کند، جهت اجاره‌ی ماهانه ← رهن معادل را انتخاب کنید. به همین ترتیب، اجاره‌ی ماهانه‌ی ۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال با نرخ ۳٪ برابر رهن ۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. دقت کنید که در این جهت، نرخ پایین‌تر رهن معادل را بزرگ‌تر می‌کند.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

نتیجه عنوان «اجاره ماهانه معادل» یا «رهن معادل» دارد و مبلغ نهایی کنارش است. نرخ تبدیل به‌کاررفته هم در نتیجه آمده است. در گزارش PDF، یادداشت مستند توضیح می‌دهد که نرخ از عرف بازار آمده، نه از قانون.

این گزارش برای مذاکره ابزار خوبی است. وقتی هر دو طرف یک عدد مکتوب با نرخ مشخص ببینند، گفت‌وگو از «حدس من در برابر حدس تو» به «نرخ منصفانه چند درصد است؟» تغییر می‌کند.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• نرخ سالانه وارد نکنید. فیلد نرخ تبدیل ماهانه است. ۳۶٪ سالانه را به‌صورت ۳ بنویسید.
• نتیجه را حکم قانونی نگیرید. نرخ تبدیل عرف است و هیچ مرجعی آن را الزامی نکرده است.
• نرخ را با منطقه هماهنگ کنید. در محله‌های پرتقاضا نرخ معمولاً به سقف بازه نزدیک‌تر است.
• ودیعه را با قیمت ملک قاطی نکنید. این تبدیل فقط میان ودیعه و اجاره است.

• چند نرخ را امتحان کنید. با «محاسبه‌ی جدید» همان مبلغ را با ۲٪، ۳٪ و ۴٪ حساب کنید تا بازه‌ی منصفانه را پیش از مذاکره ببینید.

پرسش‌های پرتکرار

کمیسیون بنگاه برای رهن و اجاره چقدر است؟

کمیسیون اجاره محاسبه‌ی جدایی دارد. راهنمای کمیسیون مشاور املاک را ببینید.

آیا دادگاه هم با همین نرخ اجاره‌بها تعیین می‌کند؟

بارو فقط تبدیل عرفی را حساب می‌کند و درباره‌ی رسیدگی قضایی نظری نمی‌دهد. اگر اجاره‌بها با کارشناسی رسمی تعیین می‌شود، دستمزد آن را در راهنمای دستمزد کارشناس رسمی ببینید.

چرا پیش‌فرض ۳٪ است؟

چون میانه‌ی بازه‌ی رایج سال‌های اخیر است. اگر بازار محل شما متفاوت است، نرخ را تغییر دهید.

این تبدیل هنگام تمدید قرارداد هم به کار می‌آید؟

بله. وقتی مالک برای تمدید افزایش ودیعه یا اجاره می‌خواهد، با همین تبدیل می‌توانید پیشنهاد او و پیشنهاد خودتان را به یک واحد برگردانید و مقایسه کنید.

گزارش را برای مالک بفرستم؟

بله. گزارش PDF مبلغ، نرخ و توضیح عرفی بودن آن را دارد و برای شروع مذاکره برگه‌ی روشنی است.

جمع‌بندی

تبدیل رهن و اجاره یک ضرب ساده است. اصل کار انتخاب نرخ منصفانه و روشن کردن آن برای طرف مقابل است. بارو نرخ و مبنای عرفی آن را مکتوب می‌کند. برای شروع، صفحه‌ی تبدیل رهن به اجاره را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.