ساختمانی که بیش از پروانه ساخته شده، در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری‌ها رسیدگی می‌شود و یکی از تصمیم‌های ممکن کمیسیون، جریمه است. مبنای جریمه ارزش معاملاتی بخش تخلف است و برای ساختن آن باید به چند پرسش جواب داد. تخلف در چه سالی رخ داده؟ کدام مصوبه بر آن حاکم است؟ تخلف در کدام کران تراکم افتاده؟ کاربری و تعداد واحدها چیست؟

خدمت محاسبه جرائم ماده صد در بارو این پرسش‌ها را از سال وقوع تخلف تا گزارش نهایی دنبال می‌کند. اینجا تمرکز بر کار با فرم است.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• مالک یا سازنده که پیش از جلسه‌ی کمیسیون می‌خواهد دامنه‌ی جریمه را بداند.
• وکیل که در اعتراض به رأی کمیسیون، مبنای عددی و مستند لازم دارد.
• کارشناس رسمی که ارزش معاملاتی بخش تخلف را برای نظریه‌اش می‌سازد.
• خریدار ملک دارای تخلف که می‌خواهد بدهی احتمالی ملک را برآورد کند.

مبنای محاسبه

طبق ماده ۸ مصوبه‌ی محاسبه‌ی عوارض، ارزش معاملاتی ساختمان موضوع تبصره ۱۱ ماده صد برابر مجموع عوارض ماده دوم همان مصوبه است. مساحت هر ردیف تخلف، مابه‌التفاوت بنای موجود و بنای مجاز است. مبنای ارزش هم مابه‌التفاوت عوارض همین دو است، نه عوارض کل بنا.

آنچه این ارزش را تعیین می‌کند، همان اطلاعات فرم است: سال وقوع، موقعیت و پهنه‌ی ملک، کاربری، مساحت بنای مجاز و موجود و تعداد واحدها. بخشی از تخلف که از حد تراکم طرح تفصیلی بالاتر رفته، ارزش به‌مراتب بیشتری دارد.

ضریب جریمه‌ی کمیسیون بر مبنای تبصره‌های ماده صد تعیین می‌شود. تبصره ۲ برای مازاد بنای مسکونی، تبصره ۳ برای مازاد غیرمسکونی، تبصره ۴ برای بنای بدون پروانه و تبصره ۵ برای کسری پارکینگ است.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی محاسبه جرائم ماده صد را باز کنید. فرم چند مرحله دارد.

۱. سال وقوع تخلف و مشخصات پایه

سال وقوع تخلف را انتخاب کنید. فهرست از سال جاری تا پیش از ۱۳۴۹ (ابلاغ نقشه‌ی جامع تهران) می‌رسد و راهنمای فرم می‌گوید جرائم ماده صد همان سال محاسبه می‌شود. سپس ملک را روی نقشه انتخاب کنید یا منطقه، بلوک دارایی، عرض مؤثر معبر، پهنه، زیرپهنه و مساحت عرصه را وارد کنید. شرایط خاص مثل بافت فرسوده، ملک تجمیعی یا مصوبه‌ی کمیسیون ماده ۵ هم همین‌جاست.

۲. نوع محاسبه

دو حالت دارید: فقط ارزش معاملاتی (بدون ضریب ماده صد) و با ضریب مصوب کمیسیون ماده صد. حالت اول ارزش خام بخش تخلف را می‌دهد. حالت دوم ضریب کمیسیون را هم اعمال می‌کند.

۳. بنای مجاز و بنای موجود

نوع ساختمان را انتخاب کنید: تماماً مسکونی، مسکونی و غیرمسکونی، یا تماماً غیرمسکونی. سپس برای هر کاربری مساحت خالص، ناخالص، تعداد واحد و مشاعات را در دو ستون مجاز (پروانه یا پایان‌کار) و موجود بنویسید. موجود از مجاز پر می‌شود و فقط تفاوت را عوض می‌کنید.

یک مثال واقعی

این نمونه را در سایت اجرا کردیم: سال وقوع ۱۴۰۵، منطقه‌ی ۴، بلوک ۴-۷، عرض مؤثر معبر ۱۶ متر، پهنه‌ی R و زیرپهنه‌ی R122، عرصه‌ی ۲۰۰ مترمربع، ساختمان تماماً مسکونی، حالت «فقط ارزش معاملاتی». بنای مجاز ۳۰۰ مترمربع ناخالص (۲۴۰ خالص) با ۲ واحد بود؛ بنای موجود ۶۰۰ مترمربع ناخالص (۴۸۰ خالص) با ۶ واحد.

نتیجه:

• تخلف: یک ردیف توسعه‌ی مسکونی به مساحت ۳۰۰ مترمربع. بنای مجاز جریمه ندارد.
• ارزش معاملاتی بخش تخلف: ۱۷٬۲۷۷٬۵۲۵٬۳۴۲ ریال.

در جدول ضرایب نتیجه، ردیف «ضریب جریمه کمیسیون» مقدار «اعمال نشد» و مبنای «ارزش معاملاتی خام» دارد. یعنی عدد بالا ارزش معاملاتی بخش تخلف است و ضریب کمیسیون هنوز روی آن نیامده است. برای رسیدن به جریمه، حالت «با ضریب مصوب کمیسیون» را اجرا کنید.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

گزارش ماده صد دو زبانه دارد. گزارش مدیریتی یک صفحه برای مرجع رسیدگی است: مبلغ کل، سال وقوع، مقررات حاکم، تعداد تخلف و جدول تخلف‌ها. گزارش تفصیلی جزئیات و مستندات را برای بررسی کارشناس دارد.

یک بخش جدا هم به نام عوارض دیوانی هست. این بدهی از جریمه جداست و به نرخ مصوبه‌ی سال جاری حساب می‌شود، نه سال وقوع تخلف، و ضریب ۳٫۵ نظارت فنی ندارد. در این مثال که سال وقوع هم ۱۴۰۵ است، مبلغ آن با ارزش بالا برابر شد. این دو مبلغ جدا هستند؛ پیش از جمع زدن، روشن کنید هر کدام مطالبه شده است یا نه.

بخش نکات نیازمند توجه هم دو یادآوری دارد. یکی اینکه روش رسمی گردکردن در مصوبه تصریح نشده و سامانه مبلغ نهایی را نیم‌به‌بالا تا ریال گرد می‌کند. دیگر اینکه برای استفاده‌ی حقوقی نهایی، ابلاغ شهرداری باید کنترل شود.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• سال وقوع را با سال امروز یکی نگیرید. جریمه با مقررات سال وقوع حساب می‌شود.
• کل بنا را تخلف ننویسید. فقط بنای موجود و مجاز را وارد کنید؛ تفاوت را سامانه می‌سازد.
• تعداد واحد را درست وارد کنید. تعداد واحد در مبلغ اثر دارد.
• ارزش خام را با جریمه یکی نگیرید. تا ضریب کمیسیون اعمال نشده، عدد فقط ارزش معاملاتی بخش تخلف است.

پرسش‌های پرتکرار

عوارض همین ساختمان اگر پروانه می‌گرفت چقدر بود؟

برای آن از خدمت عوارض شهرسازی استفاده کنید. راهنمای عوارض پروانه ساختمانی را ببینید.

زیرپهنه و بلوک را از کجا بیاورم؟

با یک کلیک روی نقشه. راهنمای استعلام ملک روی نقشه را بخوانید.

برای تخلف سال‌های قدیم هم کار می‌کند؟

بله، فهرست سال وقوع تا پیش از ۱۳۴۹ می‌رود و هر سال با مقررات خودش حساب می‌شود.

جمع‌بندی

ارزش معاملاتی ماده صد به سال وقوع، تراکم، کاربری و تعداد واحد بستگی دارد. بارو آن را با مستند در گزارش می‌آورد. برای شروع، صفحه‌ی محاسبه جرائم ماده صد را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.