پیش از صدور پروانه‌ی ساختمانی، شهرداری عوارض زیربنا و موارد مرتبط را مطالبه می‌کند. این مبلغ معمولاً بزرگ‌ترین هزینه‌ی رسمی پیش از ساخت است و به چند عامل بستگی دارد: منطقه و بلوک ملک، پهنه و زیرپهنه‌ی طرح تفصیلی، تراکم ساختمان، کاربری و تعداد واحدها.

خدمت محاسبه عوارض شهرسازی در بارو این عوارض را بر اساس مصوبه‌ی محاسبه‌ی عوارض سال ۱۴۰۵ می‌سازد. هر کران تراکم را جدا حساب می‌کند و ضرایب و منبع هر عدد را در گزارش می‌آورد. در این راهنما یک ساختمان مسکونی چهارواحدی در منطقه‌ی ۴ تهران را حساب می‌کنیم.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• مالک یا سازنده که پیش از تشکیل پرونده‌ی پروانه، هزینه‌ی عوارض را در طرح مالی پروژه می‌گذارد.
• مهندس طراح که می‌خواهد اثر تراکم و تعداد واحد بر عوارض را پیش از نهایی کردن نقشه ببیند.
• کارشناس که در ارزیابی زمین، هزینه‌ی پروانه را از ارزش آن کم می‌کند.
• وکیل که در اختلاف با شهرداری بر سر مبلغ عوارض، محاسبه‌ی مستقل لازم دارد.

مبنای محاسبه

عوارض بر اساس مصوبه‌ی محاسبه‌ی عوارض سال ۱۴۰۵ حساب می‌شود. آنچه مبلغ را تعیین می‌کند، همان اطلاعاتی است که در فرم وارد می‌کنید: موقعیت ملک (منطقه، بلوک، پهنه و زیرپهنه)، عرض معبر، تراکم ساختمان، کاربری‌ها، تعداد و مساحت واحدها و مشاعات. ضرایب مربوط به موقعیت ملک از داده‌های مرجع خوانده می‌شوند و در فرم قابل ویرایش نیستند.

مهم‌ترین نکته برای مالک و طراح این است که بنای بیش از تراکم مجاز طرح تفصیلی، عوارض به‌مراتب سنگین‌تری از بنای در حد مجاز دارد.

پیش از شروع چه چیزهایی لازم است؟

• سند یا استعلام ملک: مساحت عرصه از سند، و منطقه، بلوک، پهنه و زیرپهنه. اگر این‌ها را ندارید، از استعلام ملک روی نقشه استفاده کنید.
• جدول مساحت‌های طرح: زیربنای کل یا درصد تراکم، مساحت خالص واحدها و مساحت مشاعات.
• تعداد واحدها و پارکینگ‌های تأمین‌شده.
• مدارک تخفیف یا شرایط خاص، مثل بافت فرسوده یا تجمیع، اگر ادعایش را دارید.

این اطلاعات را از نقشه‌ی معماری یا جدول مساحت طراح بردارید، نه از برآورد شفاهی. هرچه ورودی دقیق‌تر باشد، گزارش به عدد پرونده‌ی شهرداری نزدیک‌تر است.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی محاسبه عوارض شهرسازی را باز کنید. پرونده پنج مرحله دارد که در ستون کناری دیده می‌شوند: مشخصات ملک، عوارض اصلی، عوارض جانبی، تخفیف و گزارش محاسبه.

۱. مشخصات ملک

سال محاسبه‌ی عوارض را انتخاب کنید. فعلاً جدول ضرایب سال ۱۴۰۵ در سامانه است و فهرست برای سال‌های دیگر صریحاً می‌گوید جدول آن سال موجود نیست. ملک را روی نقشه انتخاب کنید، یا منطقه، بلوک دارایی، عرض مؤثر معبر، پهنه، زیرپهنه و مساحت عرصه را وارد کنید. سپس روش تعیین تراکم را بزنید: درصد تراکم ساختمان یا مساحت بنای ناخالص. شرایط خاص مثل بافت فرسوده یا ملک تجمیعی هم در همین گام است.

۲. عوارض اصلی

کاربری‌ها را وارد کنید. برای مسکونی، تعداد واحد، مساحت خالص، مشاعات و پارکینگ تأمین‌شده لازم است.

۳ تا ۵. عوارض جانبی، تخفیف و گزارش

عوارض جانبی فقط مواردی را دارد که فرمول مصوب دارند. تخفیف را فقط با مستند معتبر بزنید. مرحله‌ی آخر گزارش محاسبه است.

یک مثال واقعی

این نمونه را در سایت اجرا کردیم: سال ۱۴۰۵، منطقه‌ی ۴، بلوک ۴-۷، عرض مؤثر معبر ۱۶ متر، پهنه‌ی R و زیرپهنه‌ی R122، عرصه‌ی ۲۰۰ مترمربع، تراکم ۳۰۰٪، یعنی ۶۰۰ مترمربع بنا. ساختمان مسکونی است با ۴ واحد، ۵۴۰ مترمربع خالص، ۶۰ مترمربع مشاعات و ۴ پارکینگ تأمین‌شده.

تراکم مجاز محاسبه‌شده برای این زیرپهنه ۲۴۰٪ بود، پس ساختمان ۶۰٪ تراکم مازاد دارد. نتیجه: عوارض اصلی ۲۳٬۷۸۴٬۶۴۵٬۲۷۶ ریال. بدون تخفیف و بدون عوارض جانبی، مبلغ نهایی پرونده هم همین است.

اگر همین ساختمان در حد تراکم مجاز طراحی می‌شد، عوارض به‌طور محسوسی کمتر بود. پیش از نهایی کردن نقشه، چند سناریوی تراکم را با «محاسبه‌ی جدید» امتحان کنید.

خواندن نتیجه و گزارش

بالای گزارش، سربرگ با تاریخ و شرح خدمات آمده و دکمه‌های چاپ گزارش و دانلود PDF کنارش هستند. چهار کادر بعدی عوارض اصلی، تخفیف، O و عوارض جانبی‌اند و زیرشان کادر تیره‌ی مبلغ نهایی پرونده. بعد از آن بخش‌های تفصیلی گزارش برای بررسی کارشناس آمده است، از جمله وضعیت تراکم پرونده.

بخش نکات نیازمند توجه را بخوانید. روش رسمی گردکردن در مصوبه تصریح نشده و سامانه مبلغ نهایی را نیم‌به‌بالا تا ریال گرد می‌کند. برای استفاده‌ی حقوقی نهایی هم کنترل ابلاغ شهرداری لازم است.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• تراکم را با پهنه هماهنگ کنید. تراکم مجاز را سامانه از زیرپهنه تعیین می‌کند؛ بنای بالاتر از آن عوارض سنگین‌تری دارد.
• مشاعات را جا نیندازید. مشاعات مشمول عوارض هم در مبلغ اثر دارند.
• عرض معبر مؤثر را درست وارد کنید. عرض معبر در مبلغ عوارض اثر دارد.
• تخفیف را بی‌مستند نزنید. مبلغ نهایی گزارش باید با مدارک قابل دفاع باشد.

پرسش‌های پرتکرار

اگر ساختمان را بدون پروانه یا بیش از پروانه ساخته باشم چه؟

آن موضوع کمیسیون ماده صد است. راهنمای جریمه ماده صد را ببینید.

بلوک و زیرپهنه را از کجا بیاورم؟

با یک کلیک روی نقشه. راهنمای استعلام ملک روی نقشه را بخوانید.

برای سال‌های گذشته هم می‌شود حساب کرد؟

در این خدمت فعلاً فقط جدول سال ۱۴۰۵ هست. برای تخلف‌های سال‌های گذشته، خدمت ماده صد سال‌های قدیم را هم دارد.

جمع‌بندی

عوارض پروانه از چند کران و چند ضریب ساخته می‌شود و تراکم مازاد بیشترین اثر را دارد. بارو هر کران را با ضریب و مساحتش جدا نشان می‌دهد. برای شروع، صفحه‌ی محاسبه عوارض شهرسازی را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.