وقتی مغازه یا دفتری با سرقفلی دست‌به‌دست می‌شود، انتقال‌دهنده باید مالیات حق واگذاری محل بپردازد. قاعده‌ی پایه ساده است: درصدی از مبلغی که بابت سرقفلی گرفته شده. ولی قانون یک کف هم گذاشته است. اگر مبلغ اعلامی کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک باشد، مالیات از همان کف گرفته می‌شود.

خدمت مالیات سرقفلی و حق واگذاری محل در بارو هر دو عدد را می‌سازد، آن‌ها را مقایسه می‌کند و بزرگ‌تر را مبنا قرار می‌دهد. در این راهنما با یک مغازه‌ی ۶۰ متری در منطقه‌ی ۱۱ تهران کار می‌کنیم.

مبنا و نرخ مالیات حق واگذاری محل

در گزارش خدمت، محاسبه این مراحل را دارد:

• مبنای اولیه: وجوه دریافتی بابت واگذاری محل، همان رقمی که در قرارداد یا اظهارنامه آمده است.
• کف قانونی: ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک، طبق تبصره ۱ ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول. اگر وجوه اعلامی کمتر از این عدد باشد، کف مبنا می‌شود.
• مالیات: ۲٪ مبنا، طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم.
• عوارض شهرداری: ۱٪ مبنا، طبق ماده ۸ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها.

نرخ‌ها پایین‌تر از انتقال قطعی ملک‌اند (آنجا ۵٪ و ۲٪ است)، ولی چون مبنا معمولاً بزرگ‌تر است، مبلغ نهایی می‌تواند قابل توجه باشد. مقایسه با انتقال عین ملک را در راهنمای مالیات نقل و انتقال ملک ببینید.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• صاحب سرقفلی که می‌خواهد پیش از واگذاری بداند مالیات از چه مبلغی حساب می‌شود.
• خریدار سرقفلی که در قرارداد پرداخت مالیات یا عوارض را پذیرفته است.
• مشاور املاک تجاری که باید اثر کف قانونی را پیش از تعیین مبلغ قرارداد توضیح دهد.
• وکیل در اختلاف بر سر مالیات انتقال یا تقسیم هزینه‌های آن.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی مالیات سرقفلی و حق واگذاری محل را باز کنید. فرم سه بخش دارد.

۱. وجوه دریافتی بابت واگذاری محل

در فیلد وجوه دریافتی اعلامی (ریال) مبلغی را بنویسید که بابت سرقفلی دریافت شده است. راهنمای زیر فیلد یادآوری می‌کند که برای بررسی کف قانونی، ارزش معاملاتی ملک را هم باید در بخش بعد وارد کنید.

۲. ارزش معاملاتی ملک برای بررسی کف

این بخش اختیاری است، ولی بدون آن خدمت نمی‌تواند کف ۲۵ برابر را بسنجد. ملک را روی نقشه انتخاب کنید، یا منطقه، بلوک دارایی، عرض معبر، کاربری ملک و مساحت عرصه را وارد کنید. برای مغازه، کاربری را تجاری بگذارید؛ ارزش هر متر تجاری از مسکونی بالاتر است و کف را تغییر می‌دهد.

۳. معافیت‌ها

همان معافیت‌های انتقال قطعی در این فرم هم هست، از جمله فسخ یا اقاله ظرف شش ماه (ماده ۶۷)، انتقال به دولت یا شهرداری با بهای کمتر از ارزش معاملاتی (ماده ۶۶) و موارد ماده ۷۰. فقط وقتی انتخاب کنید که شمول آن با مدرک روشن است.

یک مثال واقعی

این نمونه را در خود سایت اجرا کردیم: وجوه دریافتی اعلامی ۵٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال؛ ملک در منطقه‌ی ۱۱، بلوک ۱۱-۳، عرض معبر ۱۲ متر، کاربری تجاری و مساحت عرصه‌ی ۶۰ مترمربع. نتیجه:

• ارزش معاملاتی ملک: ۱۳٬۶۹۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• کف قانونی (۲۵ برابر ارزش معاملاتی): ۳۴۲٬۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال. این عدد از ۵ میلیارد ریال اعلامی بزرگ‌تر است، پس مبنا همین کف است.
• مالیات: ۶٬۸۴۶٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• عوارض شهرداری: ۳٬۴۲۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• جمع مالیات و عوارض: ۱۰٬۲۶۹٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.

اگر همین قرارداد با مبلغ ۴۰۰ میلیارد ریال اعلام شده بود، از کف بیشتر بود و مالیات از همان ۴۰۰ میلیارد حساب می‌شد. یعنی کف فقط وقتی اثر دارد که مبلغ اعلامی پایین باشد.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

نتیجه، جمع مالیات و عوارض و دو ردیف جدای آن‌ها را نشان می‌دهد. در مسیر محاسبه، گام «کف قانونی — ۲۵ برابر ارزش معاملاتی» مهم‌ترین گام است. در آن دو عدد کنار هم آمده‌اند و علامت مقایسه نشان می‌دهد کدام بزرگ‌تر بوده است. یادداشت‌های زیر نتیجه هم صریح می‌گویند که کف قانونی مبنای محاسبه شد.

در گزارش PDF، وجوه اعلامی و مشخصات ملک در بخش اطلاعات واردشده آمده و ریز محاسبه، مالیات و عوارض را جدا می‌نویسد. این گزارش برای توضیح دادن به انتقال‌دهنده مفید است، چون معمولاً او مالیات را از مبلغ قرارداد انتظار دارد.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• ارزش معاملاتی را خالی نگذارید. بدون آن، خدمت فقط مبلغ اعلامی را مبنا می‌گیرد و کف قانونی را نمی‌بیند.
• کاربری را درست انتخاب کنید. محاسبه‌ی مغازه با کاربری مسکونی، کف را کمتر از واقع نشان می‌دهد.
• سرقفلی را با انتقال عین ملک قاطی نکنید. اگر خود ملک هم منتقل می‌شود، آن معامله مالیات جداگانه‌ی خودش را دارد.
• سال جدول را در نظر بگیرید. ارزش معاملاتی سامانه مربوط به سال ۱۴۰۵ است.

پرسش‌های پرتکرار

چرا مالیات از مبلغ قرارداد ما خیلی بیشتر شد؟

چون مبلغ اعلامی از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی کمتر بود و قانون در این حالت کف را مبنا می‌گیرد. در گزارش، گام کف قانونی این مقایسه را با عدد نشان می‌دهد.

سرقفلی در ارث هم مالیات دارد؟

بله. در مالیات بر ارث، حق واگذاری محل نرخ یک‌ونیم برابر همین مالیات را دارد و عوارض شهرداری در آن حساب نمی‌شود. راهنمای مالیات بر ارث را ببینید.

ارزش معاملاتی ملک تجاری از کجا می‌آید؟

از جدول ارزش معاملاتی سال ۱۴۰۵ تهران، بر اساس بلوک، کاربری و عرض معبر. توضیح بیشتر در راهنمای ارزش معاملاتی املاک آمده است.

جمع‌بندی

مالیات سرقفلی دو نرخ ساده دارد، ولی مبنای آن با یک مقایسه تعیین می‌شود که اغلب نادیده می‌ماند. بارو هر دو طرف این مقایسه را با عدد و مستند در گزارش می‌آورد. برای شروع، صفحه‌ی مالیات سرقفلی را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.