پیش از تنظیم سند قطعی در دفترخانه، دو پرداخت باید روشن شود: مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری. نکته‌ای که بسیاری از خریداران و فروشندگان را غافلگیر می‌کند این است که مبنای هر دو، قیمتی نیست که در قولنامه نوشته شده؛ مبنا ارزش معاملاتی رسمی ملک است که جدولش هر سال تصویب می‌شود.

خدمت مالیات نقل و انتقال ملک در بارو همین مبنا را از جدول ارزش معاملاتی سال ۱۴۰۵ می‌سازد، مالیات و عوارض را جدا حساب می‌کند و برای هر عدد مستند قانونی‌اش را کنار آن می‌نویسد. در این راهنما یک ملک واقعی در منطقه‌ی ۱۱ تهران را گام‌به‌گام حساب می‌کنیم.

مالیات نقل و انتقال چگونه محاسبه می‌شود؟

در گزارش خود خدمت، محاسبه سه جزء دارد:

• مبنا: ارزش معاملاتی ملک، یعنی ارزش معاملاتی عرصه به‌علاوه‌ی ارزش معاملاتی اعیان. ارزش هر متر عرصه از جدول ارزش معاملاتی مناطق ۲۲گانه‌ی تهران برای سال ۱۴۰۵ می‌آید؛ عدد این جدول ارزش کامل است.
• مالیات انتقال قطعی: ۵٪ مبنا، به استناد ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم و ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
• عوارض شهرداری: ۲٪ مأخذ سایر عوارض و وجوه، یعنی ۹٪ ارزش معاملاتی (تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم)، به استناد ماده ۸ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب ۱۴۰۱/۰۴/۰۱.

اگر نخستین انتقالِ ساختمانی باشد که برای فروش ساخته شده، خدمت طبق تبصره ۱ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، علاوه بر این دو، مالیات علی‌الحساب ۱۰٪ دیگری هم به مأخذ ارزش معاملاتی حساب می‌کند. برای آشنایی با خودِ مفهوم ارزش معاملاتی، مطلب ارزش معاملاتی املاک ۱۴۰۵؛ آموزش گام‌به‌گام را بخوانید.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• فروشنده که پیش از رفتن به دفترخانه می‌خواهد هزینه‌ی انتقال را در قیمت خود حساب کند.
• خریدار که در قرارداد، پرداخت مالیات یا عوارض را بر عهده گرفته است.
• مشاور املاک که باید پیش از امضای قولنامه هزینه‌ها را برای دو طرف توضیح دهد.
• وکیل و کارشناس که در دعوای الزام به تنظیم سند یا تقسیم هزینه‌ها، مبلغ مستند لازم دارند.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی مالیات نقل و انتقال قطعی ملک را باز کنید. فرم سه بخش دارد.

۱. ارزش معاملاتی ملک

سه راه دارید: ملک را روی نقشه انتخاب کنید تا منطقه، بلوک و عرض معبر خودکار پر شود؛ اگر ارزش معاملاتی عرصه را از قبل می‌دانید، آن را در فیلد «ارزش معاملاتی عرصه (ریال) — دستی» بنویسید؛ یا منطقه، بلوک دارایی، عرض معبر، کاربری ملک و مساحت عرصه را خودتان وارد کنید تا ارزش از روی بلوک محاسبه شود.

۲. مشخصات اعیانی

قانون مبنا را «عین» یعنی عرصه و اعیان تعریف کرده است. اگر ملک بنا دارد، متراژ اعیانی، نوع کاربری، نوع سازه، طبقه، قدمت و متراژ پارکینگ و انباری را وارد کنید. راهنمای خود فرم چند قاعده را یادآوری می‌کند:

• متراژ اعیانی بدون مشاعات و فضاهای غیرمسقف وارد شود.
• پارکینگ و انباری با ۵۰٪ قیمت هر متر ساختمان حساب می‌شود.
• کسر قدمت ۲٪ برای هر سال است، تا سقف ۲۰ سال (حداکثر ۴۰٪)، منوط به ارائه‌ی اسناد مثبته.
• در کاربری تجاری، هر طبقه فاصله از همکف ۱۰٪ کسر دارد، حداکثر ۳۰٪.

اگر ملک زمین خالی است، متراژ اعیانی را خالی بگذارید تا فقط عرصه محاسبه شود.

۳. معافیت‌ها و موارد خاص

فهرست معافیت‌ها با شماره‌ی ماده‌ی هرکدام در فرم آمده است؛ از جمله انتقال به دولت یا شهرداری با بهای کمتر از ارزش معاملاتی (ماده ۶۶)، فسخ یا اقاله ظرف شش ماه (ماده ۶۷)، املاک واقع در طرح‌های نوسازی و بافت فرسوده به مالک اصلی (ماده ۷۰) و واحد مسکونی تعاونی مسکن به اعضای آن (ماده ۶۵). گزینه‌ی «اولین نقل‌وانتقال ساختمان ساخت‌وفروش است» هم در همین بخش است.

یک مثال واقعی

این نمونه را در خود سایت اجرا کردیم: منطقه‌ی ۱۱ تهران، بلوک ۱۱-۳، عرض معبر ۱۲ متر، کاربری مسکونی و عرصه‌ی ۲۰۰ مترمربع، بدون اعیانی و بدون معافیت. خروجی:

• ارزش معاملاتی هر متر عرصه: ۸۹٬۹۰۰٬۰۰۰ ریال (ضریب عرض معبر ۱۲ متری، ۱٫۰۰۰۰ است).
• مبنای مالیات (ارزش معاملاتی ملک): ۱۷٬۹۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• مأخذ عوارض شهرداری (۹٪): ۱٬۶۱۸٬۲۰۰٬۰۰۰ ریال.
• مالیات نقل و انتقال: ۸۹۹٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• عوارض شهرداری: ۳۲٬۳۶۴٬۰۰۰ ریال.
• جمع مالیات و عوارض: ۹۳۱٬۳۶۴٬۰۰۰ ریال.

اگر همین ملک ۱۲۰ مترمربع بنای مسکونی هم داشت، ارزش اعیان به مبنا اضافه می‌شد و هر دو مبلغ بالا می‌رفت. این مثال عمداً فقط عرصه است تا مسیر محاسبه ساده بماند.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

در بالای نتیجه، جمع مالیات و عوارض و زیر آن دو ردیف جداگانه‌ی مالیات (ماده ۵۹) و عوارض شهرداری (ماده ۸) آمده است. دو خط زیر آن‌ها دو مبنا را جدا نشان می‌دهند: مبنای مالیات (ارزش معاملاتی ملک) و مأخذ عوارض شهرداری. هشدارهای زرد را جدی بگیرید: در این مثال خدمت یادآوری می‌کند متراژ اعیانی وارد نشده و ارزش معاملاتی بر اساس سال ۱۴۰۵ است.

بخش مسیر محاسبه هر گام را با مستند قانونی آن نشان می‌دهد. با «دریافت گزارش PDF» همین محتوا در قالب A4، با کد پیگیری و جای تأیید کارشناس، دانلود می‌شود. فرم بعد از نتیجه قفل می‌شود تا گزارش با همان ورودی‌ها بماند؛ برای سناریوی تازه «محاسبه‌ی جدید» را بزنید.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• قیمت توافقی را به‌جای ارزش معاملاتی وارد نکنید. فیلد دستی فقط برای ارزش معاملاتی رسمی عرصه است.
• اعیان را جا نیندازید. برای آپارتمان یا خانه‌ی دارای بنا، محاسبه‌ی فقط عرصه، مالیات را کمتر از واقع نشان می‌دهد.
• سال را درست بگیرید. جدول ارزش معاملاتی و درصد مأخذ عوارض سالانه‌اند و جدول سال‌های گذشته هنوز در سامانه نیست؛ عدد ۱۴۰۵ برای انتقالی در سال دیگر معتبر نیست.
• معافیت را فقط با مدرک تیک بزنید. شمول هر ماده را باید با سند و نظر کارشناس احراز کرد.

پرسش‌های پرتکرار

چرا مالیات بارو با قیمت معامله‌ی ما تناسب ندارد؟

چون قانون مبنا را ارزش معاملاتی رسمی گذاشته، نه قیمت بازار. این دو معمولاً فاصله‌ی زیادی دارند.

عوارض شهرداری هم جزو همین محاسبه است؟

بله. خدمت عوارض ۲٪ ماده ۸ را جدا از مالیات ۵٪ نشان می‌دهد و جمع هر دو را هم می‌نویسد. مبنای این دو یکی نیست: مالیات روی ارزش معاملاتی کامل است و عوارض روی مأخذ ۹٪ آن.

همه‌ی هزینه‌های انتقال را کجا ببینم؟

حق‌الثبت و حق‌التحریر دفترخانه هم به این دو اضافه می‌شوند. برای دیدن همه در یک گزارش، راهنمای هزینه‌های نقل و انتقال ملک را بخوانید.

جمع‌بندی

مالیات نقل و انتقال یک ضرب ساده است، ولی مبنای درستِ آن (عرصه و اعیان، سال درست، معافیت‌ها) کار را دشوار می‌کند. بارو مبنا را از جدول رسمی می‌سازد و هر مرحله را مستند می‌کند. برای شروع، صفحه‌ی مالیات نقل و انتقال را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.