کسی که برای اولین بار ملکی می‌فروشد یا می‌خرد، معمولاً فقط مالیات را در نظر دارد. ولی در دفترخانه دست‌کم سه پرداخت دیگر هم هست: عوارض شهرداری، حق‌الثبت که سهم دولت است، و حق‌التحریر که دستمزد خود دفترخانه است. هرکدام قانون و جدول خودش را دارد و جمع آن‌ها ممکن است از چیزی که انتظار دارید خیلی بیشتر شود.

خدمت هزینه‌های نقل و انتقال ملک در بارو این چهار هزینه را از ارزش معاملاتی ملک حساب می‌کند و جمعشان را با ریز هر بخش در یک گزارش می‌دهد. در این مطلب همان ملکی را که در راهنمای مالیات نقل و انتقال ملک حساب کردیم، این بار با همه‌ی هزینه‌هایش بررسی می‌کنیم.

چه هزینه‌هایی در این گزارش جمع می‌شود؟

نقطه‌ی شروع همه‌ی بخش‌ها ارزش معاملاتی رسمی ملک است، یعنی ارزش عرصه به‌علاوه‌ی ارزش اعیان از جدول سال ۱۴۰۵. مالیات روی خود این عدد حساب می‌شود؛ عوارض شهرداری، حق‌الثبت و حق‌التحریر روی مأخذ سایر عوارض و وجوه، یعنی درصدی از آن که هیئت وزیران طبق تبصره ۳ ماده ۶۴ تعیین می‌کند (از ۱۴۰۵/۰۳/۳۱، ۹٪). خدمت سه بخش را جدا حساب می‌کند:

• مالیات و عوارض انتقال قطعی: مالیات ۵٪ طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، و عوارض شهرداری ۲٪ مأخذ طبق ماده ۸ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها. اگر انتقال، نخستین فروش ساختمانی باشد که برای فروش ساخته شده، ۱۰٪ علی‌الحساب تبصره ۱ ماده ۷۷ هم اضافه می‌شود.
• حق‌الثبت: نیم درصد مأخذ طبق ماده ۱۲۳ اصلاحی قانون ثبت، به‌علاوه‌ی ردیف‌های ثابت ماده ۱۲۴ اگر لازم باشند. توضیح کامل در راهنمای حق‌الثبت سند ملک آمده است.
• حق‌التحریر دفترخانه: از جدول پلکانی بخشنامه‌ی حق‌التحریر سال ۱۴۰۵. جزئیات پله‌ها را در راهنمای حق‌التحریر دفترخانه ببینید.

اگر استعلامی هم انتخاب کنید، هزینه‌ی آن به جمع اضافه می‌شود.

این خدمت به کار چه کسانی می‌آید؟

• فروشنده که می‌خواهد پیش از تعیین قیمت نهایی، کل هزینه‌ی روز امضا را بداند.
• خریدار که در قرارداد بخشی از هزینه‌های دفترخانه را پذیرفته و باید نقدینگی آن را آماده کند.
• مشاور املاک که پیش از امضای مبایعه‌نامه، هزینه‌ها را مکتوب به دو طرف می‌دهد.
• وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند، وقتی باید هزینه‌های انتقال را در لایحه یا توافق نشان دهد.

گام‌به‌گام با فرم

صفحه‌ی هزینه‌های نقل و انتقال ملک را باز کنید. فرم چهار بخش دارد و فقط بخش اول اجباری است.

۱. ارزش معاملاتی ملک

ملک را روی نقشه انتخاب کنید تا منطقه، بلوک و عرض معبر پر شود. اگر ارزش معاملاتی عرصه را دارید، آن را در فیلد دستی بنویسید. راه سوم این است که منطقه، بلوک دارایی، عرض معبر، کاربری ملک و مساحت عرصه را خودتان وارد کنید. اگر ملک بنا دارد، بخش مشخصات اعیانی را هم کامل کنید: متراژ بدون مشاعات، نوع سازه، طبقه، قدمت، پارکینگ و انباری. برای زمین خالی این بخش را خالی بگذارید.

۲. معافیت‌ها و موارد خاص مالیاتی

اگر معامله مشمول یکی از معافیت‌های مواد ۶۵ تا ۷۰ قانون مالیات‌های مستقیم است، همان ردیف را انتخاب کنید. گزینه‌ی «اولین نقل‌وانتقال ساختمان ساخت‌وفروش است» هم اینجاست.

۳. موارد اضافی حق‌الثبت و حق‌التحریر

اینجا دو گزینه‌ی مهم هست: تعداد متعهدین سند بیش از دو نفر و نیاز به درخواست صدور سند مالکیت جدید. ردیف‌های ثابت دیگر هم با مبلغشان آمده‌اند: حق‌الثبت اسناد غیرمالی (۳۰۰٬۰۰۰ ریال)، گواهی امضاء (۳۰۰٬۰۰۰ ریال)، برابر اصل (۶۰٬۰۰۰ ریال) و هزینه‌ی صدور الکترونیکی (۳۰۰٬۰۰۰ ریال).

۴. استعلامات لازم

خود فرم یادآوری می‌کند که هر معامله به همه‌ی استعلام‌ها نیاز ندارد. گزینه‌ها: بانک جامع اطلاعات املاک برای مناطق شهری (۴۰۰٬۰۰۰ ریال) یا غیرشهری (۱۵۰٬۰۰۰ ریال)، استعلام اشخاص حقوقی برای احراز شرکت یا نماینده‌ی طرف معامله (۵۰۰٬۰۰۰ ریال)، و استعلام وضعیت ملک از حدنگار به ازای هر پلاک (۳۰۰٬۰۰۰ ریال).

یک مثال واقعی

ورودی‌ها همان مثال مطلب مالیات است: منطقه‌ی ۱۱ تهران، بلوک ۱۱-۳، عرض معبر ۱۲ متر، کاربری مسکونی، عرصه‌ی ۲۰۰ مترمربع، بدون اعیان، بدون معافیت و بدون ردیف اضافی. ارزش معاملاتی ملک، یعنی مبنای مالیات، ۱۷٬۹۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و مأخذ سایر عوارض و وجوه ۱٬۶۱۸٬۲۰۰٬۰۰۰ ریال شد. خروجی خدمت:

• مالیات و عوارض انتقال قطعی: ۹۳۱٬۳۶۴٬۰۰۰ ریال.
• حق‌الثبت پایه: ۸٬۰۹۱٬۰۰۰ ریال.
• حق‌التحریر دفترخانه: ۱۱۲٬۸۸۹٬۷۰۰ ریال.
• جمع کل هزینه‌های نقل و انتقال: ۱٬۰۵۲٬۳۴۴٬۷۰۰ ریال.

در این مثال مالیات بزرگ‌ترین قلم است و حق‌التحریر پس از آن می‌آید. حق‌الثبت کمتر از یک درصد جمع است. پیش از امضای قرارداد، همه‌ی این قلم‌ها را در برآورد هزینه‌ها بیاورید و تقسیمشان میان خریدار و فروشنده را روشن کنید.

خواندن نتیجه و گزارش PDF

بالای نتیجه جمع کل و زیر آن دو خط مبنا آمده است: مبنای مالیات و مأخذ حق‌الثبت، حق‌التحریر و عوارض. سپس هر بخش با مبلغ خودش نشان داده می‌شود: مالیات و عوارض، حق‌الثبت و حق‌التحریر. زیر هر بخش پیوند «مسیر محاسبه» جزئیات همان بخش را برای بررسی کارشناس باز می‌کند.

گزارش PDF همین ریز را در جدول «ریز محاسبه» و بخش «مسیر محاسبه و مستندات» می‌آورد، با کد پیگیری و جای تأیید کارشناس در پایان. اگر گزارش را برای خریدار یا فروشنده می‌فرستید، این جدول نشان می‌دهد هر ریال از کجا آمده است.

نکته‌ها و اشتباه‌های رایج

• این گزارش سهم طرفین را تقسیم نمی‌کند. خدمت جمع هزینه‌ها را می‌دهد؛ اینکه هر کدام را خریدار بپردازد یا فروشنده، به قرارداد شما برمی‌گردد.
• استعلام‌ها را بی‌دلیل تیک نزنید. هر استعلام مبلغی ثابت به جمع اضافه می‌کند؛ فقط آن‌هایی را بزنید که دفترخانه واقعاً می‌خواهد.
• مبنا را کامل بسازید. وقتی اعیان وارد نشود، هر سه بخش کمتر از واقع می‌شوند، چون همه از همان ارزش معاملاتی ساخته می‌شوند.
• سال را درست بگیرید. مبنا و نرخ‌ها مربوط به سال ۱۴۰۵ هستند و برای معامله‌ی سال دیگری قابل استفاده نیستند.

پرسش‌های پرتکرار

چرا همه‌ی هزینه‌ها از ارزش معاملاتی حساب می‌شوند؟

قانون برای مالیات و حق‌الثبت ملک، ارزش معاملاتی رسمی را مبنا گذاشته است، نه قیمت قولنامه. حق‌التحریر سند ملک هم در بخشنامه «طبق ارزش معاملاتی» آمده است. برای آشنایی با خود این مفهوم، مطلب ارزش معاملاتی املاک ۱۴۰۵؛ آموزش گام‌به‌گام را بخوانید.

اگر فقط یکی از هزینه‌ها را بخواهم چه کنم؟

برای هر بخش خدمت جداگانه‌ای هست: مالیات نقل و انتقال، حق‌الثبت و حق‌التحریر. این صفحه وقتی به کار می‌آید که تصویر کامل را یکجا می‌خواهید.

کمیسیون مشاور املاک هم در این جمع هست؟

نه. کمیسیون مبنای دیگری دارد و از مبلغ واقعی قرارداد حساب می‌شود. برای آن راهنمای کمیسیون مشاور املاک را ببینید.

جمع‌بندی

هزینه‌ی انتقال سند فقط مالیات نیست. وقتی هر چهار بخش از همان ارزش معاملاتی ساخته شوند و ریزشان کنار هم باشد، تصمیم درباره‌ی قیمت و تقسیم هزینه‌ها ساده‌تر می‌شود. برای شروع، صفحه‌ی هزینه‌های نقل و انتقال ملک را باز کنید. خروجی بارو بر پایه‌ی ضوابط جاری است، صحتش به درستی ورودی‌ها بستگی دارد و برای استناد رسمی باید به تأیید کارشناس رسمی برسد.